La location d’un bien vise des objectifs. La démarche sera motivée par une décision raisonnée et prise après analyse de la réglementation. Deux possibilités la location simple, bien encadrée n’appelle pas de remarques. La location meublée ou vide, plus complexe, soumet à des règles strictes. Les différences entre les deux modes de location portent sur tous les plans.
La location d’un bien meublé ou vide, les objectifs
Si la location simple d’un bien vide est claire, la qualification de meublé tient à la fourniture par le loueur d’équipements nécessaires à la vie quotidienne au locataire. La liste des meubles obligatoires est définie légalement et tout manquement reclasse d’office la location en non meublé ou vide. Avec application des lois y afférentes. Un état des lieux est essentiel.
Le bail est signé pour 1 an minimum avec un délai de préavis de 1 mois, renouvelable par tacite reconduction. La principale différence avec une location vide réside dans cet article qui prévoit un bail de 3 ans avec 3 mois de préavis. Le locataire d’un meublé peut demander la résiliation de son contrat à tout moment, tandis que le propriétaire doit attendre l’échéance du bail pour récupérer son logement. Des possibilités de bail modulées sont acceptées, exemple 9 mois pour les étudiants, 12 mois pour un travailleur itinérant… à condition d’être la résidence principale.
Pour les loyers, ceux du meublé sont nettement supérieurs, en moyenne de 10 à 30 % comparativement au logement vide. Les objectifs de rentabilité vont en faveur du meublé et celui de la stabilité au logement vide.
La fiscalité de la location meublée ou nue
Sujet d’importance pour les investisseurs qui veulent optimiser la rentabilité de leur acquisition. Si la location se fait dans le cadre d’une loi fiscale, les conditions sont imposées par celle-ci. Acquisition d’un déficit foncier ou d’un monument historique avec travaux accorde une réduction d’impôts. Un engagement locatif non réalisé fait perdre au bailleur l’avantage fiscal accordé.
Un loueur peut demander le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en faisant une demande auprès du greffe du Tribunal et en sortir en dressant le bilan des comptes de la location avec un expert-comptable. Ainsi un loueur meublé choisit généralement d’être LMNP pour les avantages fiscaux : les loyers perçus assimilés au BIC bénéficient d’un abattement de 50 % par rapport au régime forfaitaire (30 %), de la déduction les charges des emprunts, des frais de gestion… des recettes locatives.
Location meublée ou nue présente donc leurs avantages et inconvénients respectifs.
Que répondre à la question : que choisir ?
Le choix sera en fonction des objectifs primés :
- Pour les loyers, principal souci, l’avantage va au meublé.
- Pour la stabilité, le nu a le dessus avec les durées de bail plus conséquentes.
Au plan rentabilité, le meublé est plus favorable. En matière de fiscalité, le meublé est plus attractif. Votre choix dépendra de vos priorités et la situation du marché de l'offre et de la demande vous aidera à trancher.